领展房产基金(00823.HK)：部分区域经营压力延续-格隆汇

机构：中金公司
研究员：孙元祺/谭钦元/裴佳敏

　　公司近况
　　领展房产基金公布2026 财年一季度运营数据。
　　评论
　　公司位于中国香港及大陆的物业经营压力犹存。1）中国香港：据披露，26财年一季度公司位于香港的零售物业续租租金提价率录得负中个位数增长（2025 财年为-2.2%）；截至26 财年一季度末，平均租金单价较2025 财年末下滑0.8%至62.8 港元/平方英尺/月；出租率基本平稳，较25 财年末小幅下滑0.2ppt至97.6%。26 财年一季度领展底层商户销售额同比跌幅有所收窄，由25 财年的3.0%收窄至0.8%，但跑输中国香港整体+0.4%，主要受一般零售商户销售额拖累。2）中国大陆：据披露，公司位于中国大陆的零售物业续租租金提价率仍然承压，特别是位于中国北京的资产。我们统计截至2025 年6 月末，北京社零总额同比已连续7 个月为负，消费者信心仍然疲软。此外，公司位于中国大陆的办公及仓储物业租金面临持续压力。往前看，我们认为公司位于中国香港零售物业仍受底层租户（如DFI零售集团等）经营压力及线上购物分流的持续影响；大陆零售、办公及仓储物业则受制于宏观供需环境，短期租金端压力或延续。
　　但公司亦提及较为积极的因素：一方面，公司再融资受惠于利率环境改善。据披露，公司以更优惠条款提前完成了2025/26 年度87 亿港元的债务再融资。此外，截至26 财年一季度末，公司融资成本为3.6%，与25 财年末持平而尚未降低，主要系当前公司定期债务比例较高（达67%）。另一方面，公司位于海外的业务经营态势仍较为强劲（我们测算该部分收入于25财年占比约13%）。截至2026 财年一季度末，公司位于新加坡、澳洲零售物业出租率均接近满租，公司位于澳洲办公物业出租率与25 财年末持平。
　　盈利预测与估值
　　考虑公司位于中国香港的零售物业资产经营恢复或慢于预期，我们下调2026-2027 财年DPU预测1%及1%至2.69 港元及2.70 港元（同比+0.4%）。维持跑赢行业评级及目标价不变，目标价隐含5.7% 2026 财年预期股息率，较当期股价具备11.5%的上行空间，当前股价交易在6.4%2026 财年预期股息率和6.4% 2027 财年预期股息率。
　　风险
　　中国香港零售物业经营超预期恶化；融资成本下行节奏不及预期。