新城控股(601155.SH)：商业引擎轰鸣，多维韧性护航高质量发展

2025年8月底，新城控股披露了半年度业绩报告。

对于一家仍在地产深度调整期中穿行的房企而言，这份报表用一连串数字勾勒出其清晰的发展路径。

上半年公司实现营业收入221.00亿元，归母净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，商业运营收入69.44亿元、经营活动现金净流入2.86亿元。

把数字拆开来看，这背后显示的是一套新城控股把"高周转"拆解为"高复购"、把"重开发"转化为"重运营"的系统性工程，展现出了公司将长期保持稳中向好的经营内核。

商业引擎持续发力，行稳致远内功加固

此次新城控股的商业运营板块成为其半年报中最突出的亮点，展现出强大的增长动力和稳健的发展态势。

2025年上半年，新城控股商业板块实现营业收入69.44亿元，同比增长11.8%。这一增长不仅体现在营业收入上，公司的销售、客流、会员消费等关键指标均实现了同比提升。物业出租及管理的毛利率高达71.2%，贡献了整体毛利的77.1%。

不难看到，商业运营收入的持续增长，为公司整体业绩的稳定提供了有力支撑，同时也为公司未来的利润增长奠定了坚实基础。

在房地产行业整体面临调整的背景下，商业运营收入的增长显得尤为关键。这一增长不仅反映了新城控股在商业地产领域的深厚积累，也显示了其在市场波动中的适应能力。

公司商业规模持续稳步扩大，截至2025年6月底，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率达97.81%。

今年来，随着国家和地方政府一系列促消费政策的出台，消费市场的活力被进一步激发。新城控股积极响应政策号召，通过多维度的创新举措，成功吸引了大量消费者，推动了销售额和客流量的双增长。

数据显示，今年上半年，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元(不含车辆销售)，同比增长16.5%。

财务稳健性凸显，融资降杠杆获突破

在财务方面，新城控股的经营性现金流持续为正，显示出公司良好的现金流管理能力。开发业务现金流的改善，也进一步增强了公司的财务稳健性。

截至6月末，新城控股有息负债余额522.76亿元。有息负债结构进一步优化，以吾悦广场资产计算的本金覆盖率大于2倍，以商业运营总收入计算的利息覆盖率大于4倍。

新城控股在经营过程中注重健康有序的"缩表"，通过优化资产负债结构，提升公司的抗风险能力。2025上半年公司如期偿还境内外公开市场债券10.67亿元，截至上半年末，公司净负债率为53.4%。

融资成本的下降更具信号意义。上半年公司平均融资成本降至5.55%，较2024年下降约37个基点。新城保持融资渠道畅通，同时公司已于上半年成功发行境外债券及中票，显示出公司融资渠道逐步恢复，流动性风险降低。

其中，在此前6月12日新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，为近3年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。而8月，新城控股还成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率仅为2.68％。

值得注意的是，伴随房地产行业进入新周期，新城控股凭借其商业资产的独特优势，在成功构建新的发展引擎同时，在融资端也形成了新的竞争力。旗下的吾悦广场不仅拥有优质的资产基底，而且运营实力也在不断提升，这使得商业板块成为公司融资性现金流的重要增量来源。

2025年上半年，新城控股通过以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资方式，新增融资约44.79亿元。这一数据充分展示了吾悦广场作为商业资产的融资价值。

换言之，通过将吾悦广场的租金现金流作为抵押，新城控股能够获得长期、低息的融资，这为公司在房地产新周期中的稳健发展提供了坚实的资金保障。而基于这一融资优势，也将进一步优化公司债务结构，降低融资成本，增强财务灵活性和抗风险能力。

"五边形经营理念"深化，彰显差异化竞争优势

随着房地产行业步入高质量发展阶段，市场竞争愈发激烈，消费者需求也日益多样化和个性化。在此背景下，新城控股一直致力于深化"五边形经营理念"，通过品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴等多维度的运营策略，不断提升公司的核心竞争力。

一方面，公司在商业布局方面，通过精细化管理，不断优化吾悦广场的空间利用效率。

例如，通过引入更多元化的品牌组合，满足不同消费者群体的需求；通过合理规划商场内的动线设计，提升消费者的购物体验。此外，公司还通过定期的店铺调整和优化，确保商场内的业态布局始终保持最佳状态，从而吸引更多的消费者。

另一方面，在服务质量方面，新城控股通过数字化和智能化手段，不断提升消费者的购物体验。公司还通过举办各类主题活动，增强消费者的参与感和互动性，进一步提升消费者的满意度，带动客流量和销售额的增长。数据显示，2025年"我爱你·五月"推动销售额提升15%，客流量提升13%。

其中，可以看到"我爱你·五月"等成功IP活动的举办，不仅显著放大了公司的品牌声量，更深化了其"有人格的商业"品牌形象，成为公司运营能力卓越的重要体现。而通过各类品牌IP及会员体系的打造及运营，也进一步为公司建立了线下的差异化优势。

值得一提的是，公司的会员经济也在持续深化，截至今年上半年，公司会员人数4917万人。通过不断完善"悦会员"付费会员体系，其不仅提升了消费者的忠诚度，也为公司带来了稳定的收入来源。

坚守长期主义，实现社会价值与商业价值共赢

在追求经济效益的同时，新城控股也积极履行社会责任，公司将企业责任融入经营内核，多个维度展现其长期主义精神。

从保交付维度来看。新城控股积极落实企业主体责任，将"保交付"工作列为公司运营管理的重中之重。

数据显示，2025年上半年，新城控股完成交付249万平方米、超1.6万套物业，积极兑现对业主的承诺。进入下半年，新城控股将持续优化交付流程，强化工程品质管控，确保全年交付任务高标准完成。

在绿色运营维度。新城控股积极响应国家和国际社会的绿色发展理念，将可持续发展融入企业的核心战略，通过一系列绿色运营举措，为行业的绿色发展树立了标杆。

截至2025年6月30日，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，累计100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。

在公益领域，新城控股积极履行社会责任，将巩固拓展脱贫攻坚成果、全面推进乡村振兴、促进共同富裕作为核心任务。

2025年上半年，公司累计投入公益捐赠资金278.6万元，组织及参与各类公益活动188场，参与人次超11万。这些举措不仅体现了公司的社会责任感，也展示了其在公益领域的多元化布局和创新实践。

不难看到，在坚守长期主义的道路上，新城控股积极履行社会责任，全方位展现了其作为示范性民营房企的担当。而通过这些举措，新城控股不仅实现了社会价值与商业价值的共赢，也为行业的可持续发展树立了标杆。

写在结尾

在房地产行业深度调整与转型的关键时期，新城控股凭借其前瞻性的战略布局、卓越的运营能力以及坚定的社会责任担当，成功构建了一条高质量发展的稳健路径。2025年上半年的业绩报告，不仅是对公司过往努力的有力见证，更是其未来发展的坚实基石。

值得一提的是，财报公布后，中信建投、申万宏源等多家机构发布研报看好公司价值潜力。其中，中信建投预计公司2025-2027年公司EPS分别为0.42/0.52/0.63元，其认为公司商业运营持续向好、财务安全性进一步增强，维持买入评级和21.82元的目标价不变。

申万宏源则在研报中上调公司25-27年归母净利润预测分别为9.5/11.1/17.1亿元(原8.5/10.0/15.1亿元)，对应25年PE为35X，维持"买入"评级。其同时指出，新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场。近几年中公司商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入占比持续提升将助力公司稳健经营。此外，未来2年公司偿债压力也将逐步减轻。公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。