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机构：中金公司
研究员：孙元祺/谭钦元/裴佳敏
2026 财年上半年业绩略低于市场预期
领展REIT 公布26 财年上半年业绩：收入及净物业收入分别同比下滑1.8%及3.4%至70 亿港元及52 亿港元；每份额股利同比下滑5.9%至1.27 港元，每份额净资产同比下降3.3%至61.2 港元，略低于市场预期，主要受中国香港及大陆零售物业拖累。
中国零售物业经营压力延续，海外业务表现强劲。公司位于中国香港及大陆的零售物业经营持续承压，续租租金提价率分别为-6.4%及-16.4%（中国大陆零售物业主要受北京中关村领展广场及上海领展企业广场零售部分拖累，若剔除则为+2.5%），出租率基本平稳，分别为97.6%及95.9%；公司位于中国香港的停车场业务收入基本持平。此外公司位于海外物业经营表现强劲，新加坡及澳洲零售物业均接近满租，续租租金提价率分别达12.9%及16.3%；海外办公楼出租率87.0%（环比提升1.5ppt）。
海外利率下行带动融资成本走低，财务管理维持审慎。截至2025 年9 月末，公司净负债率为22.5%，平均借贷成本较2025年3 月末下降40bps 至3.20%，对应融资成本同比-7.3%。
发展趋势
经营修复仍需耐心。公司预计下半年中国香港及内地经营环境或在触底反弹前仍略有恶化。我们认为一方面尽管中国香港社零已逐步修复，但租金调整或滞后于销售表现；另一方面电商渗透率抬升及港人北上趋势或带来中长期压力，经营修复仍需耐心。
聚焦海外投资机遇。公司披露聚焦澳大利亚及新加坡零售物业投资机遇，我们认为有望实现资产循环和资产组合进一步多元化。
盈利预测与估值
考虑公司位于中国的零售物业修复缓慢，我们下调25 及26 财年DPU 预测5%及3%至2.56 港元及2.61 港元（同比+2%）。维持跑赢行业评级，下调目标价4%至45 港元，主要反映零售物业表现，目标价隐含5.7% 的25 财年预期股息率，较当期股价具备25%的上行空间。当前股价交易在7.1%及7.3%的25 及26 财年预期股息率。此外，我们认为26 年公司仍有望受益于后续潜在降息及入沪深港通带来的流动性提升，建议把握相关投资机遇。
风险
中国香港及大陆零售物业表现不及预期；收并购计划推进受阻。