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机构：中信建投证券
研究员：竺劲
截至2025 年年底，领展在中国香港、内地、海外的零售物业出租率均稳定在95%以上的较高水平。2026 财年前9 月领展的香港零售物业续租租金调整率为-7.5%，降幅较上半财年扩大1.1 个百分点；前9 月香港零售物业的租户销售额同比下降1.5%，降幅较上财年同期收窄1.8 个百分点，其中民生类租户销售现复苏迹象，餐饮租户销售额增速转正、超级市场及食品租户销售额降幅明显收窄；中国内地、海外的零售物业运营情况较好。此外，领展债务再融资进展顺利，成本优化持续推进。
事件
领展公布2026 财年前9 月（2025/4/1-2025/12/31）运营数据，中国香港、内地、海外的零售物业出租率均稳定在95%以上的较高水平，前9 月香港零售物业租户销售额同比下降1.5%，降幅较上财年同期收窄1.8 个百分点。
简评
中国香港、内地、海外物业的出租率保持高位。截至2025 年12月31 日，领展的中国香港/内地/新加坡/澳洲零售物业出租率分别为97.0%/95.3%/98.8%/98.4%，分别较2025 年9 月30 日变动-0.6/-0.6/-1.0/-1.4 个百分点；中国香港办公/内地办公/内地物流/国际办公物业的出租率分别为99.6%/96.1%/97.4%/87.5%,分别较2025 年9 月30 日变动0/+0.1/+0.8/+0.5 个百分点。
香港零售物业续租租金仍有调整压力，民生类租户销售现复苏迹象。领展2026 财年前9 月的香港零售物业续租租金调整率为-7.5%，降幅较上半财年扩大1.1 个百分点；前9 月香港零售物业的租户销售额同比下降1.5%，降幅较上财年同期收窄1.8 个百分点，其中餐饮、超级市场及食品、一般零售租户的销售额分别同比变动+1.1%/-0.4%/-5.1% ， 增速分别较上财年同期变化+1.1/+3.5/+0.4 个百分点，民生类租户销售现复苏迹象。
中国内地、海外零售物业运营情况较好。2026 财年前9 月，领展的中国内地零售物业中餐饮、数码产品及奢侈品类别的销售表现普遍改善；澳洲零售物业租金收入稳定增长；新加坡零售物业实现租金调整率正增长。
债务再融资顺利，成本优化持续推进。2026 年2 月领展发行6 亿美元的10 年期票据，年息4.875%，2026 财年内已完成约150 亿港元债务的再融资。领展通过组织精简等手段推进成本优化，预计自2027 财年起每年可节省成本超过2 亿港元。
维持盈利预测与买入评级不变。预计领展2026FY-2028FY 可分派总额分别为65.7/66.9/67.7 亿港元，对应DP U分别为2.54/2.59/2.62 港元。领展旗下物业出租率保持高位，高股息特征明显，按2026 财年DPU 预测计算的股息率为6.87%，维持买入评级与 51.19 港元的目标价不变。
风险分析
1、利率维持高位或降息不及预期。若美国通胀居高不下，美联储延缓降息，将导致HIBOR 保持高位，进而提升公司融资成本，抑制整体REITs 估值修复。领展股价与10 年期美债收益率历史呈负相关，利率环境若未如期宽松，将影响其估值回升节奏与股息吸引力。
2、香港零售与经济复苏弱于预期。公司核心收入依赖香港零售物业，若本地消费回暖缓慢或内地经济复苏乏力，将影响租户销售及租金调整能力，导致续租租金持续承压。访港旅客恢复不及预期或财富效应减弱，亦将拖累商场人流与租金增长。
3、政策与监管环境的不确定性。尽管当前政策环境支持市场回暖，但若未来香港楼市出现过热迹象，不排除政府重新引入调控措施。此外，REITs 纳入“港股通”等制度红利若推进缓慢，也可能影响市场流动性与估值提升预期。