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机构：中信建投证券
研究员：竺劲
新鸿基地产持续深耕香港、内地房地产市场，2025 财年至今业绩呈现企稳回升势头。公司在10 个核心城市打造知名地标，形成多个知名产品线，投资物业贡献两成左右收入、五成左右利润，香港与内地丰富的在建项目为未来租金增长打开空间。公司的香港物业销售市占率在20%左右，龙头地位稳固，在手香港住宅土储可支持未来6 年左右的开发销售需要，有望受益于香港住宅市场量价齐升。
摘要
发展逾六十载的香港龙头房企，经营稳健、股东回报稳定。新鸿基地产创立于1963年，持续深耕香港、内地房地产市场的物业销售与投资物业业务。公司业绩在2011-2019 财年间快速增长，2020-2024 财年阶段性调整，2025 财年至今呈现企稳回升势头。公司财务安全边际充裕，净负债率仅15%；公司长期以来派息率保持在40%-50%区间，以2025 财年派息与最新股价计算的股息率为2.9%。
投资物业构筑业绩压舱石，打造核心城市知名地标。公司投资物业总计已落成建筑面积5990 万平方英尺（折合556 万平方米），布局在香港、北京、上海等10个核心城市，产品线包括国金中心（IFC）、环贸广场（ICC、IAPM）、IGC、ITC等。投资物业租金收入贡献公司两成左右的收入及五成左右的营业利润，香港与内地收入占比约3:1。香港在建的零售物业与写字楼面积约占已落成面积的25%，内地在建投资物业为已落成规模的约140%，为未来租金收入增长打开空间。
稳居香港地产开发头把交椅，受益于香港住宅市场量价齐升。物业销售贡献公司五成左右营收、三成左右利润，香港与内地占比约9:1。公司的香港物业销售市占率在20%左右，龙头地位稳固；以区域整体规划开发的思路进行住宅开发销售，产品力优秀；在手香港住宅土储1320 万平方英尺（折合123 万平方米），聚焦九龙和新界，可支持未来6 年左右的开发销售需要。
首次覆盖给予买入评级，目标价162.55 港元。我们预测2026-2028 财年公司核心EPS 分别为7.91/8.19/8.46 港元。公司作为香港房企龙头，PB 估值走势与香港房价指数增速走势高度相关，参照上一轮香港楼市上行周期（2011-2019 年）中公司的平均PB 倍数为0.75x，给予对应2026 财年相同的目标PB 倍数，目标价162.55港元，首次覆盖给予买入评级。
风险分析
1、楼市整体遇冷导致销售及结转不及预期：若香港楼市未能持续保持上行势头，或内地楼市销售压力有所加大，则公司的物业销售和后续结转的规模将受到影响。经定量测算，若2026 财年公司的香港合约销售增速下降为0%/-20%（本文中预测为+20%），则公司2026 财年的核心归母净利润增速将下降至+3.7%/ +2.5% （本文中预测为+4.9%）。
2、香港与内地零售增长不及预期：若香港和内地的零售增长不及预期，则公司旗下商场的商户销售将受到影响，继而影响到公司的投资物业相关租金收入。
3、多元化业务开展成果不及预期：公司的多元化业务较多，包括酒店运营、电讯业务、运输基建及物流、数据中心运营等，相关业务受到宏观环境变量影响较多，若未来宏观环境变化影响公司多元化业务开展， 则其贡献的收入与利润有可能受到影响。