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机构：光大证券
研究员：何缅南
2026 年3 月，实现合同销售金额224.2 亿元，同比下降14.1%；合同销售面59.4万平方米，同比下降34.5%。
2026 年1-3 月，实现合同销售金额441.2 亿元，同比下降13.8%；合同销售面积124.9 万平方米，同比下降36.9%。
点评：资产运营品牌龙头，销售结构聚焦核心，央企信用优势显著。
资产运营品牌龙头，稳定现金流贡献提升：2025 年，经营性不动产收租型业务板块营业收入254.4 亿元（同比增长9.2%），核心净利润98.7 亿元（同比增长15.2%）。截至2025 年末，1）在营购物中心98 座（其中82 个零售额位列当地市场前三），总建筑面积1242 万平方米（同比增加8.4%），零售额2392亿元（同比增长22.4%），整体经营利润率63.1%，再创历史新高；2）写字楼总建筑面积146 万平方米，在营写字楼23 座，平均出租率77.7%（同比增长2.8 个pct.）；3）酒店总面积79 万平方米（同比增长1.2%），平均入住率67.3%（同比增长3.1 个pct.）。2026 年1-3 月，公司实现租金累计收入91.6 亿元（同比增长14.0%）。
销售均价提升明显，投资结构聚焦核心：2025 年，公司销售规模稳居行业前三，销售金额2336 亿元（同比下降10.5%），销售面积922 万平方米（同比下降18.6%），销售均价2.53 万元/平方米（同比增长9.9%）；2026 年1-3 月销售金额441 亿元（同比下降13.8%），签约销售面积125 万平方米（同比下降36.9%），销售均价3.53 万元/平方米（同比提升36.5%）。公司销售结构聚焦核心城市，销售均价提升明显，18 个城市市占率排名前三。拿地方面坚持“量入为出”原则，合理把握投资节奏，聚焦一二线城市，2025 年获取项目33 个，权益投资673.7 亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8 成。
央企信用优势显著，融资成本继续优化：公司始终恪守稳健审慎的财务原则，将现金流安全做为企业发展生命线。截至2025 年末持有现金储备1170 亿元人民币，净有息负债率为39.2%，加权平均融资成本较2024 年底下降39 个bp 至2.72%，维持行业最低梯队。融资成本优化，信用优势显著。
盈利预测、估值与评级：当前全国房地产销售仍处下行通道，城市分化和区域分化明显，下调2026-2027 年归母净利润（基本）预测为236.8/230.7 亿元（原为252.7/255.3 亿元），新增2028 年归母净利润（基本）预测为238.9 亿元，当前股价对应2026-2028 年PE 估值（基本）分别为8.2/8.4/8.1 倍。公司投资聚焦核心城市，资产运营品牌龙头，央企信用优势显著，维持“买入”评级。
风险提示：销售与拿地不及预期，经营性业务表现不及预期，行业下行超预期等。