龙湖集团(00960.HK)：有序压降债务保持财务安全运营及服务业务表现稳健-格隆汇

机构：国盛证券
研究员：金晶/夏陶

　　公司债务逐步削峰，经营性现金流持续为正，在手现金基本覆盖短端到期，公司整体保持财务安全。2025 年公司有息负债规模为1528.1 亿元（-13.3%，同比变化，下同），较年初压降235.1 亿元。从债务结构看，银行融资占比达89%，其中经营性物业贷与长租贷占比66%；境内债券占5%，境外贷款占6%，美元债占6%。从债务到期结构看，一年内到期债务为157.9 亿元，占比进一步降至10.3%。流动性方面，期末公司在手现金292.0 亿元，现金短债比1.85 倍，扣除预售监管资金及受限资金后为1.14 倍。考虑到公司债务逐步“削峰”（2026 年截至3 月底境内信用债/中债增+境外双边贷款合计到期61 亿元）、公司连续三年经营性现金流为正坚实支撑偿债能力、可动用现金充裕基本覆盖短端到期，且近年财务持续优化（降负债、优结构），我们认为公司整体保持财务安全。
　　公司2025 年营收-23.7%，归母净利润-90.2%，运营及服务业务表现依然稳健，托底整体业绩表现。公司2025 年实现营业收入973.1 亿元（-23.7%）；实现归母净利润10.2 亿元（-90.2%）；剔除公允价值变动等影响后，归母核心亏损17.0 亿元。公司期内业绩承压，主要是受地产行业下行影响，公司期内开发业务结转收入同比-30%；同时地产业务出现毛亏，期内地产业务毛利率为-6.9%，拖累整体毛利率至9.7%（（-6.3pct）。然而，运营及服务业务表现稳健，期内运营业务、服务业务收入分别+1.6%、-1.3%，营收占比提升至27.5%，核心溢利达79.2 亿元，已成为平抑地产开发下行周期的业绩支柱。
　　商场保持适当开业节奏，租金收入维持增长，服务业务表现稳健。商业运营方面，公司2025 年新开业13 座商场，期末运营总数达99 座，运营总建筑面积1050 万方，期末平均出租率维持在97%的高位。2025 年商场租金收入为112.1亿元（+4%）。冠寓期末出租率为94%，实现租金收入24.8 亿元。服务业务方面，物业服务实现收入112.3 亿元，期末在管面积约为3.6 亿方，外拓占比55%。此外，智慧营造“龙智造”贡献收入13.0 亿元，代建运营能力领先。
　　开发业务持续承压，聚焦存货去化。地产开发方面，公司2025 年实现全口径销售金额为631.6 亿元（-37.5%），销售单价下降至12179 元/平，整体受行业调整而承压。2025 年公司新增收购土地7 幅，权益地价25 亿元，平均成本为9272 元/平，延续审慎投拓策略。2025 期末公司土地储备下降至2235万方，环渤海、西部地区占比分别为41.0%、30.4%。面对市场深度调整，公司采取“以销定产”策略，聚焦存货去化，以确保现金流安全。
　　盈利预测与投资评级：考虑到目前房地产行业下行环境，公司开发业务仍有压力，运营及服务业务成为托底公司业绩基本盘。我们预计公司2026/2027/2028年营收分别为836.3/731.2/645.8 亿元；归母净利润分别为7.8/12.5/15.6 亿元；对应的EPS 为0.11/0.18/0.22 元/股；对应PE 为63.5/39.56/31.87 倍。
　　维持“增持”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

龙湖集团(00960.HK)：有序压降债务保持财务安全 运营及服务业务表现稳健

龙湖集团(00960.HK)：有序压降债务保持财务安全运营及服务业务表现稳健