下载格隆汇APP
下载诊股宝App
下载汇路演APP
社区
会员
机构：中信建投证券
研究员：竺劲
领展房产基金是香港首只、也是体量最大的上市REIT，市值占香港REITs 市场近七成，已布局中国香港、内地、澳大利亚、英国、新加坡的154 个物业，总估值达2229 亿港元。领展业绩具备韧性、财务保持稳健，以民生类零售物业为主的香港物业是其业务基本盘，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖。领展当前的TTM 股息率近6.8%，高股息特征明显；未来在美元进一步降息、有望纳入港股通的影响下，估值有望进一步提升。
摘要
布局全球的香港REIT 龙头，港股通纳入可期。领展房产基金成立于2005 年，是香港首只、也是体量最大的上市REIT，市值占香港REITs 市场近七成；经过逾20 年的发展，已布局中国香港、内地、澳大利亚、英国、新加坡的154 个物业，涵盖零售、写字楼、物流、停车场等业态，物业总估值达2229 亿港元。领展的市值、换手率等指标表现优异，在港府表态尽快落实REITs 纳入互联互通的背景下，其纳入港股通可期，流动性与估值有望得到进一步提升。
业绩具备韧性，财务保持稳健。2021 至2025 财年领展的收入与可分派金额保持增长势头；2026 上半财年主要受到香港和内地零售市场阶段性调整影响，业绩出现小幅下行。领展杠杆低、财务稳健，净负债率仅22.5%、融资成本仅3.2%；自上市以来保持可分派金额的100%分派。
中国香港、内地、海外物业经营分化。香港物业是领展的基本盘，其估值占据整体的74%，业态以民生类的零售物业为主；内地、海外物业的估值分别占14%、12%。领展的香港零售物业目前处于以价换量阶段，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖，香港停车场业务则保持平稳；内地零售、办公物业目前处于租金的深度调整期；海外零售、办公物业收入表现较为平稳。
首次覆盖给予买入评级， 目标价51.19 港元。我们预计领展2026FY-2028FY 可分派总额分别为65.7/66.9/67.7 亿港元，对应DPU分别为2.54/2.59/2.62港元。领展当前的TTM股息率近6.8%，高股息特征明显；未来在美元进一步降息、有望纳入港股通的影响下，估值有望进一步提升。我们利用DDM 股息折现模型进行测算，得出领展的合理目标价为51.19 港元，首次覆盖给予买入评级。