领展房产基金(00823.HK)：中国香港零售物业经营压力延续-格隆汇

机构：中金公司
研究员：孙元祺/谭钦元/裴佳敏

　　公司近况
　　领展房产基金公布2026 财年三季度运营数据。
　　评论
　　区域资产表现持续分化：1）公司位于中国香港的零售物业经营压力犹存。截至2025 年12 月末，公司位于中国香港的零售物业出租率维持在97.0%的健康水平，但受消费趋势变化及电商冲击，续租租金调整率录得-7.5%，较2026 财年年中的-6.4%进一步下滑。2026 财年前三季度商户销售额同比下滑1.5%，其中餐饮业态实现1.1%的微增，但一般零售及超市业态分别同比下滑5.1%及0.4%。公司正通过试行自提点服务、优化商户组合及引入中国内地品牌等措施缓解相关影响。2）公司位于中国内地的物业出租率良好：截至2025 年12 月末，公司位于中国内地的零售、办公及物流物业出租率均位于95%以上，但办公物业租金水平仍有承压。3）海外市场表现较为强劲：公司位于新加坡及澳洲的零售物业均接近满租；位于海外的办公物业出租率有所改善，展现出一定韧性。
　　财务管理审慎。公司披露截至2026 年2 月，已凭借具有竞争力的利率完成2026 财年150 亿港元的债务再融资。截至2025 年9月末，公司平均借贷成本为3.2%，固定利率债务占比65.8%。
　　深化资产循环及成本管控。公司稳步推进非核心资产（如澳洲办公物业）剥离，我们认为此举将有效回收资金并提升投资人潜在回报。同时公司聚焦降本增效，计划通过精简架构、提升运营效率等方式，实现自下一财年起每年节约超2 亿港元的运营成本。
　　盈利预测与估值
　　考虑公司位于中国香港的零售物业经营压力延续，叠加海外降息预期推迟，我们下调2026-2027 财年DPU预测2%及4%至2.52港元及2.51 港元（同比基本持平）。维持跑赢行业评级，下调目标价4%至43 港元，主要反映零售物业表现，目标价隐含6%的2026 财年预期股息率，较当期股价具备17%上行空间。当前股价交易在6.9%及6.8%的2026 及2027 财年预期股息率。
　　风险
　　中国内地及香港资产业绩超预期下滑；海外降息不及预期。