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机构：天风证券
研究员：李蓉/师亮
业绩稳健增长，盈利效率稳中有升。收入端，2025 年公司实现营业收入171.26 亿元，同比+4.8%；其中，物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为131.50、16.36、23.40 亿元，分别同比+12.6%、-16.5%、-13.6%；物管收入占比提升5.3pct 至76.7%。公司2025 年实现归母净利润15.49 亿元，同比+5.13%；毛利率17.43%，较2024 年下降0.83pct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为13.39%、15.80%、41.25%，较2024 年分别-0.94、-0.22、+4.43pct。公司2025 年净利率9.2%，较2024 年提升0.1pct；销管费率5.89%，较2024 年下降1.05pct。公司宣布每股派息1.401 元（含税价格），同比+5.2%，分红比例维持50%。
管理规模稳步扩张，第三方外拓量质齐升。截止2025 年末，公司合约、在管面积分别为10.12、8.55 亿方，分别同比+2.43%、+6.42%，合约在管比达1.18 倍。2025年大股东保利发展提供稳定基本盘，内生增量动力充足。从项目来源看，截止2025 年末，来自保利发展和第三方的在管面积分别为2.91、5.64 亿方，第三方占比提升0.6pct至66.0%；第三方物业管理收入占比提升1.9pct 至44.6%。2025 年内公司新拓展第三方项目的单年合同额29.3 亿元，同比-2.5%；其中核心50 城拓展合同额占比超80%；千万级以上项目占比56%。从业态分布看，截至25 年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比38.7%、61.3%，非住占比较24 年同期提升0.4pct；25 年新拓展33 个存量住宅项目，单年合同额达到1.80 亿元，同比+33.4%。25 年非住业态新拓合同额占比75.9%，较24 年提升10.3pct；25 年新拓展第三方商业及写字楼项目单年合同金额达12.76 亿元，同比+14.5%，核心业态外拓贡献突出。
物管单价平稳提升，增值服务结构优化。从物管单价看，公司25 年住宅平均物管单价稳步提升，公司25 年住宅平均物管单价2.47 元/平/月，较24 年同期增加0.06 元，来自关联方及第三方物管单价分别较24 年同期+0.05、0.09 元，管理项目质量稳步上行；新拓展存量住宅项目平均物业管理费单价2.9 元╱平╱月。增值服务方面，25 年社区增值服务收入23.40 亿元，同比-13.6%，毛利率提升4.43pct 至41.25%，公司聚焦高附加值服务，业务盈利水平持续上行。25 年非业主增值服务收入16.36 亿元，同比-16.5%，毛利率微降0.22pct 至15.80%，主要受房地产行业调整影响，但公司通过加速房屋修缮、能源改善等工程服务布局带动业务增量释放，实现业务结构优化。
投资建议：公司背靠龙头央企保利集团，内生增长动力良好，外拓稳定，分红积极，考虑分业务盈利能力受行业影响波动，我们小幅调整公司26-27 年归母净利润为16.2、17.0 亿元（原值：17.9、19.3 亿元），新增28 年预测17.8 亿元，维持“买入”评级。
风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性